Planowana nowelizacja ustawy o własności lokali była przedmiotem dyskusji m.in. podczas posiedzenia Podkomisji ds. budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej oraz poczty z 11 marca 2026 r.
W trakcie obrad przedstawiciel Ministerstwa Rozwoju i Technologii wskazał wprost na problem, który od kilku lat narasta na rynku: dynamiczny rozwój inwestycji formalnie kwalifikowanych jako budynki zamieszkania zbiorowego (np. hotele, aparthotele), które w praktyce pełnią funkcję mieszkaniową.
Z perspektywy inwestorów kluczowe jest to, że projektowane przepisy nie tyle zamykają ten segment rynku, co porządkują zasady jego funkcjonowania i wprowadzają bardziej jednoznaczne warunki prowadzenia tego typu inwestycji.
Nowelizacja zakłada, że wyodrębnienie lokalu będzie możliwe tylko przy spełnieniu dwóch przesłanek:
1️⃣ lokal musi odpowiadać wymaganiom techniczno-budowlanym właściwym dla lokali o funkcji mieszkalnej,
2️⃣ musi istnieć podstawa w postaci uchwały rady gminy, która dopuści możliwość wyodrębniania takich lokali na danym obszarze.
To właśnie ten drugi element ma szczególne znaczenie praktyczne. Ustawodawca przewiduje bowiem, że rada gminy będzie mogła przyjąć uchwałę określającą zasady dopuszczalności wyodrębniania lokali, a tym samym w praktyce otworzyć drogę do uzyskiwania zaświadczeń o samodzielności lokali w tego typu budynkach. Oznacza to przesunięcie części decyzji na poziom lokalny i uzależnienie możliwości realizacji inwestycji od polityki przestrzennej konkretnej gminy.
W trakcie posiedzenia Podkomisji zwrócono uwagę, że dotychczas brak jednoznacznych regulacji prowadził do rozbieżności w praktyce organów – część samorządów wydawała zaświadczenia o samodzielności lokali, inne odmawiały ich wydania, co istotnie wpływało na poziom ryzyka inwestycyjnego.
Dla inwestorów oznacza to w szczególności:
✔️ konieczność analizy nie tylko przepisów ustawowych, ale również lokalnych uchwał,
✔️ większe znaczenie etapu planowania inwestycji i dialogu z samorządem,
✔️ potrzebę uwzględnienia wymogów technicznych już na poziomie koncepcji projektu.
❗ Zgodnie z zapowiedziami zmiany w zakresie przepisów przejściowych nowelizacji, ustawodawca przewiduje ochronę inwestycji, dla których uzyskano pozwolenie na użytkowanie przed 1 stycznia 2027 r.
Będziemy na bieżąco informowali Państwa o przebiegu procesu legislacyjnego.